●区分所有物件への投資が危険な６つの理由
さて、「区分所有物件への投資が危険な６つの理由」について解説しましょう。
そろそろ、あなたにも私の投資の考え方と言うものをおぼろげながらご理解いただいたのではないでしょうか。
■今日の課題
今田は区分所有物件の投資に賛成か！？反対か！？
要はワンルームなどのマンションへの投資はどのように考えるべきなのか？
あなたはどう思いますか？
区分所有物件を保有している実績があれば次の融資が受けやすい？
大家業の実績となる？
投資金額が小さいのでキャッシュで購入すれば安全？
残念ながら、結論は言うまでもありません。
区分所有物件に投資価値はありません。
上へ書いたのは全く逆です。
絶対に、区分所有、特にワンルームマンションへ投資してはいけません。
ほとんどのケースで、あなたのリタイアへの成長の妨げとなります。
これは新築、中古いずれでもです。
何故か？
いくつかの理由があります。
●将来の残存価値が無い
●０−１００のバクチ投資となる
●管理を自分でコントロールできない
●部屋の競争力を自分でコントロールしにくい
●ワンルームは将来廃墟となる可能性がありそうなっても、所有権は永遠に放棄できない。
●銀行によっては区分所有物件は資産評価の対象とならない。
こんなところでしょうか。
■ワンルーム投資は安全であるというのは真っ赤なうそです。
●将来の残存価値が無い
法定耐用年数が終了したとき、理論的には土地分の価値が残ります。しかし、それは机上の空論で、区分所有物件は自分で土地の活用をコントロールできないため残存価値はありません。
●０−１００のバクチ投資
入ったら入居率１００％で万々歳。出て行ったら入居率０％。
空室の間、自己資金の持ち出しがある投資なんて・・・
●管理を自分でコントロールできない
コストの低減による収益改善。経営の基本です。当然大家業でも基本。ところがこれを全くコントロールできません。人任せにせざるをえない。
●部屋の競争力を自分でコントロールしにくい
物件価値を上げようにも外観などはどうしようもないです。せいぜい部屋の装備を充実させるくらい。家賃アップにはつながらないケースがほとんどです。
●ワンルームは将来廃墟となる可能性があり
そうなっても、所有権は永遠に放棄できない。
一番怖いのはこれですね。
私の住んでいる近くにも２００万円くらいで表面利回り１５％くらいのワンルームがありますが、空室率は３０％程度です。家賃は２万円台に突入しています。
もう少し空室率があがったら、管理費を払わない大家も出てくるでしょう。
そうなると、管理会社が管理できない。
修繕できない。下手をすればエレベータがストップ。
そうなると悲劇です。
全入居者があっという間に出て行き、廃墟の出来上がり。
あー２００万円損しちゃった、で終わればいいんですが、
そうは問屋がおろさない。
毎年の固定資産税は永遠に払い続ける必要があります。
じゃ、この不動産の所有権を放棄します、と言いたいでしょうが、
こんな制度は日本にはありません。永遠に所有権を放棄できないのです。
だから、”無料”のリゾートマンションが世の中にあふれているんですよ。
知っていましたか？
●銀行によっては区分所有物件は資産評価の対象とならない。
カンタンに言いましょう。
いくら区分所有があってもそれを担保に融資を受けられないこともあるということです。
さて、これが区分所有物件の真実です。
もちろん、都心の高層ファミリータイプマンションなど投資対象としても成り立つ投資案件もないことはないですが。
多くのサラリーマンが手を出す、格安高利回りワンルームは
■■危険極まりない■■
物件です。
●さらに、考えてみてください。
こんな物件をいくつ持てばリタイアできるのか？
私がリタイアしたときと同じ部屋数であれば１３７室。
１３７棟買う手間も、１３７室買う手間も同じです。
これでもあなたは区分所有物件が欲しいですか？
普通のサラリーマンが、７棟、１３７室、のアパート・マンション
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