不動産投資で成功する人：頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

今田式　収益不動産投資方法の全て

　 今までの常識を覆す、失敗しようがない物件購入術とは？

　 物件情報を探しだす。丸秘！発掘テクニックとは？

　 物件情報がドンドン入ってくる不動産会社との付き合い方とは？

　 買っていい物件、買ったら損する物件を見極める、今田式物件分析法とは？

　 銀行からぜひ融資させてくださいと言わせる、銀行との付き合い方とは？

　 銀行から満額融資を引き出す極秘テクニックとは？

　 ９９％の不動産投資家が知らない長期収益を見極める方法とは？

　 悪質な不動産屋にだまされない、不動産会社を見極める方法とは？

　 普通の人に価値がないと見える物件を価値のある物件に変える魔法の不動産投資法とは？

　 普通の人が手を出さない物件でも購入しても良い物件とは？

　 人口動向以上に重要なこととは？

　 サラリーマンをリタイアするための融資戦略とは？

　 レントロールから買ってもいい物件と買ってはだめな物件を見極める方法は？

　 現地で確認する一番重要なこととは？

　 利益を生み出す、売買契約書の結び方とは？

　 リスクを回避する、特約事項の書き方とは？

　 余分な税金を払わずにすむ、土地、建物割合の決め方とは？

　 物件をモノにする「買い付け」の入れ方とは？

　 物件がなければ物件を創り出す指値の秘術とは？

　 今田式融資依頼資料の秘密とは？

　 融資先を決める融資戦略とは？

　 固定金利、変動金利の選び方とは？

　 共同担保を要求されたときの対応方法とは？

　 購入以上に重要な出口戦略とは？

　 物件には寿命があるのか？

　 自分の物件を査定せよ！あなたは、はまっていないか？

　 更なる飛躍を求めて、なぜ頭金を入れないほうがいいのか？

　 これから起こる、サラリーマン大家さんの破綻と、銀行融資姿勢の変化とは？


詳しくはこちら↓↓↓の情報満載の公式サイトをご覧ください。
http://www.infotop.jp/click.php?aid=12652&iid=8036
無料でかなりのノウハウがわかってしまいますよ↑↑↑

今田式不動産投資法の購入を考えていらっしゃるあなたへ朗報です。

今回からこのサイトから購入されたかたに特典をお渡しすることに
いたしました。

この特典はかなり即効性のたかいノウハウばかりで、
購入代金をすぐに取り返せるものばかりです。

このサイトでしか、この特典パックは手にはいりません。

インフォトップで今田式不動産投資法のご購入を考えて
いらっしゃるならここをクリックしてみてください。

特典一覧
eBay（イーベイ）で一日6万円稼ぐ
無料レポートをいとも簡単に作ってしまう方法
初心者必見！遠回りしないアフィリエイト戦術！
livedoor Blog をカスタマイズする方法
無料レポートのネタが簡単にたくさん見つかる６つの秘訣
日給１０万円稼ぐために、あなたのブログに１００００人！確実にアクセスアップさせる方法
初心者がmixiアフィリエイトで長く稼いでいく為の仕組み作り
まずは1日500アクセス！即効アクセスアップテクニック集
アクセスアップのためのリスト約300件
SEOとアクセスアップマニュアル
980円が毎日あなたの口座に振り込まれる方法
【ミクレボ対応】ありえない楽天ポイントの稼ぎ方
ブログアフィリ開始たったの２ヶ月で報酬１５万円達成

０．１％物件！？　物件を現地で見極めろ！『ヒアリングテクニックを学べ』

この教材は、実際に今田が、賃貸仲介業者にヒアリングをした様子を収録したものです。

物件購入の最終判断のために、必要なことを賃貸仲介業者から聞き出すテクニックを学べます。

その一部を例に挙げると・・・

購入したい物件の適正な家賃はいくらなのか？
満室にするための敷金、礼金はいくらか？
広告費はいくらが相場なのか？
キックバックは必要なのか？
キックバックの渡し方は？
近隣の競合状況を正確に知るには？
家賃を３０００円下げるにしても下げる技術があった！
入居者をつけやすいマイソクとは？
なぜ数箇所にヒアリングする必要があるのか？
なぜ同じ地域なのにＡ店とＢ店のいうことはここまで違うのか？
賃貸仲介業者にとって“良い”管理会社と“悪い”管理会社の違いとは？
管理を頼んでよい仲介業者と、頼むべきではない仲介業者とは？
仲介業者の客決めテクニックとは？
“見せ物件”と“決め物件”とは？
なぜ、家賃が高くても入居者を決めることができるのか
結局、満室経営は可能なのか？
いかがでしょうか？

つまり、一番物件のことを知っている、賃貸仲介業者から、その物件の
悪いポイント、そして、それをリカバリーして、入居率をアップさる、セールスポイントを聞き出すテクニックが必要なのです。

その物件は、石ころに見えるダイアモンドの原石なのか？

それとも、ダイアモンドに見える単なる石ころなのか？

これをヒアリングで見極めなくてはなりません。


ぜひこのＣＤでヒアリングのテクニックを身につけてください。


詳しく知りたいかたはこちらのサイトをご覧ください
０．１％物件！？　物件を現地で見極めろ！『ヒアリングテクニックを学べ』

こんにちは。
今田 信宏です。

会員さんはどのような物件を購入されているのか？という質問が
ちょくちょくあるので、ご紹介します。

下記の物件を購入されたのはプラチナ会員の方で、この方は
ごく普通のサラリーマンです。
物件は当方からの紹介です。


■場所　名古屋市
　交通　地下鉄鶴舞線「浅間駅」

　物件価格　11000万円
　利回り　　14.8%（満室時）
　　　　　　10.4%（現況）
　
　RC造、陸屋根、7階建て、平成元年築
　1R×20戸、店舗×3

■融資金額
　11000万円


満室家賃収入−銀行返済は９５０万円。

私の厳しい収益試算でも年間キャッシュフローは
３５０万円以上あります。
現況入居率が悪いのですが、当然、対応策は考慮済みです。


＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
以上、今田さんの手紙から抜粋しました。
今田さんからのメールを直接読みたいというかたは
顔写真をクリックして今田さんの公式ウェブサイトから
お気軽に連絡してみてください。

こんにちは。
今田 信宏です。


質問がありましたので紹介します。


-----------------------------------------
今田様


路線価があがっていっていますね。
収益物件の価格もどんどん上昇傾向にあります。
物件を一生懸命探してはいますがいい物件はありません。
不動産投資はもう手遅れなのではないかと思っています。

今田様はどのようにお考えでしょうか？

-----------------------------------------

今田からの回答
-----------------------------------------
この質問は定番ですね。

遡ること４年前・・・

土地の価格は地方を中心にまだ下落が進んでいました。
一方で収益物件の価格は上昇に転じていたのです。

その頃も多くの方がこうおっしゃっていました。

不動産投資は危ないね。
土地はどんどん下がっているけど利回りは
どんどん悪くなっている。
こんな状況じゃ買えないよね。


上がれば買えない、下がれば買えない。

結局、永遠に投資は出来ません。


こういう方は”いい物件”をどう定義しているのでしょうか？


買った瞬間に利益の確定する”いい物件”、
いつの時代にもありますよ！


＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
以上が脱サラして大家さんとして成功した今田さんからの手紙です。
どうぞご参考になさってください。

今田さんの詳しい経歴や実績などは左上の写真をクリックして
ご覧ください。

●区分所有物件への投資が危険な６つの理由

さて、「区分所有物件への投資が危険な６つの理由」について解説しましょう。

そろそろ、あなたにも私の投資の考え方と言うものをおぼろげながらご理解いただいたのではないでしょうか。


■今日の課題

今田は区分所有物件の投資に賛成か！？反対か！？

要はワンルームなどのマンションへの投資はどのように考えるべきなのか？

あなたはどう思いますか？
区分所有物件を保有している実績があれば次の融資が受けやすい？
大家業の実績となる？
投資金額が小さいのでキャッシュで購入すれば安全？


残念ながら、結論は言うまでもありません。

区分所有物件に投資価値はありません。
上へ書いたのは全く逆です。

絶対に、区分所有、特にワンルームマンションへ投資してはいけません。
ほとんどのケースで、あなたのリタイアへの成長の妨げとなります。

これは新築、中古いずれでもです。

何故か？


いくつかの理由があります。


●将来の残存価値が無い
●０−１００のバクチ投資となる
●管理を自分でコントロールできない
●部屋の競争力を自分でコントロールしにくい
●ワンルームは将来廃墟となる可能性がありそうなっても、所有権は永遠に放棄できない。
●銀行によっては区分所有物件は資産評価の対象とならない。



こんなところでしょうか。

■ワンルーム投資は安全であるというのは真っ赤なうそです。


●将来の残存価値が無い

法定耐用年数が終了したとき、理論的には土地分の価値が残ります。しかし、それは机上の空論で、区分所有物件は自分で土地の活用をコントロールできないため残存価値はありません。


●０−１００のバクチ投資

入ったら入居率１００％で万々歳。出て行ったら入居率０％。
空室の間、自己資金の持ち出しがある投資なんて・・・


●管理を自分でコントロールできない

コストの低減による収益改善。経営の基本です。当然大家業でも基本。ところがこれを全くコントロールできません。人任せにせざるをえない。

●部屋の競争力を自分でコントロールしにくい

物件価値を上げようにも外観などはどうしようもないです。せいぜい部屋の装備を充実させるくらい。家賃アップにはつながらないケースがほとんどです。

●ワンルームは将来廃墟となる可能性があり
そうなっても、所有権は永遠に放棄できない。

一番怖いのはこれですね。
私の住んでいる近くにも２００万円くらいで表面利回り１５％くらいのワンルームがありますが、空室率は３０％程度です。家賃は２万円台に突入しています。

もう少し空室率があがったら、管理費を払わない大家も出てくるでしょう。

そうなると、管理会社が管理できない。
修繕できない。下手をすればエレベータがストップ。
そうなると悲劇です。

全入居者があっという間に出て行き、廃墟の出来上がり。
あー２００万円損しちゃった、で終わればいいんですが、
そうは問屋がおろさない。

毎年の固定資産税は永遠に払い続ける必要があります。

じゃ、この不動産の所有権を放棄します、と言いたいでしょうが、

こんな制度は日本にはありません。永遠に所有権を放棄できないのです。

だから、”無料”のリゾートマンションが世の中にあふれているんですよ。

知っていましたか？


●銀行によっては区分所有物件は資産評価の対象とならない。

カンタンに言いましょう。
いくら区分所有があってもそれを担保に融資を受けられないこともあるということです。


さて、これが区分所有物件の真実です。
もちろん、都心の高層ファミリータイプマンションなど投資対象としても成り立つ投資案件もないことはないですが。

多くのサラリーマンが手を出す、格安高利回りワンルームは

■■危険極まりない■■

物件です。



●さらに、考えてみてください。
こんな物件をいくつ持てばリタイアできるのか？

私がリタイアしたときと同じ部屋数であれば１３７室。
１３７棟買う手間も、１３７室買う手間も同じです。


これでもあなたは区分所有物件が欲しいですか？


普通のサラリーマンが、７棟、１３７室、のアパート・マンション
資産を築いた成功の秘密を知りたい人はいませんか？
　↓今すぐクリック↓
頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

昨年秋より不動産投資にトライし始め、本年3月にやっと満足の行く物件を取得できました。
やはり最初は、金額的な面から3000〜5000円の木造アパートを探しました。その反面金森さんの本を何度も読み、短期間に資産を築くにはやはり平成物のRCだと思い、ターゲットを１〜２億の平成物RCに切り替え、たまたま出合った収益物件専門の不動産会社社長と二人三脚で納得の物件を入手することが出来ました。
やはり１棟ではリタイヤする為の満足のいくキャッフローが得られない為、あと２〜３棟入手するつもりで、日々努力していたところ、このマニュアルと出会いました。

内容は実に実践的で今田さんが実際に不動産投資をしているリアルさが伝わります。
とくに、本編もさることながら特典の「実践目利き物件を３秒で見極めろ」は非常に参考になると思います。
これからもこのマニュアルを参考に、年内２棟入手を目標にしてがんばりたいと思いますので、今後ともよろしくお願い致します。
PS,本編も含め特典の内容からすれば、このマニュアルの金額はとても安いと思います。真剣に不動産投資をお考えの方には必ず役に立ちます。

●買った瞬間に利益が確定する物件を探せ！

何とかして優良物件を手に入れたい。

それは誰しも考えることですね。

　不動産業者に電話する
　インターネットで物件探し
　不動産会社の会員登録
　新聞広告やチラシ

なかには不動産会社にたのみこんでレインズを直接
たたいている方もいるようです。


どの媒体が良いか？



実は答えはカンタンです。











ぜんぶ。

そう、ゼンブです。

ただ、ここに隠された真実があるのです。

私のところには、レインズに乗る前の物件の情報が
たくさんきます。
なぜあなたのところには優先的に情報が行かないのか？

そうです、あなたが本当に購入してもらえるかどうか、
どんな物件を探しているか、紹介する側が知らないからです。

是非、不動産会社に物件を購入できる優良顧客だと
いうことをＰＲしてください。


●ただし、実は・・・・

物件よりももっと重要な前提条件があります。


探す物件を絞ること。

でも絞り方は利回りなんかじゃありません。
利回りがいいだけの物件が欲しいなら、
２０％や３０％の物件をいくらでも紹介してあげますよ。


私が購入したい物件は、

「買った瞬間に利益が確定する物件」

ですね。

それには２つの意味があります。

● 転売がしてもすぐに利益が取れる物件

● 出口戦略まで見極めてトータルリターンが極大化する物件

これは意味がわかりますよね。

利回りが高い物件を探すのではありません。

例えばこの地区の売価物件の平均利回りが９％であれば
１０％の利回りであれば、即利益が出るのです。

単純にとらえないようにしてくださいね。

東京の住宅地の場合、特に２３区内では団塊の世代の方々によるものであると見られる都心回帰の動きによるマンション需要が旺盛であるといわれています。また不動産投資の拡大を背景に上昇が続いているようです。
格差が広がっている現代は、戦略的に投資のことを勉強しなければ生き残れない時代ですね。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

以下の記事はヤフーニュースより引用しました。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070919-00000124-jij-pol

3大都市圏、2年連続上昇＝地方の持ち直し広がる−基準地価
9月19日17時2分配信 時事通信


　国土交通省は19日、7月1日時点の都道府県地価（基準地価）を発表した。景気回復が続く中、東京、大阪、名古屋の3大都市圏では住宅・商業地ともに2年連続で上昇。地方圏では札幌、仙台、福岡各市の商業地が二ケタの伸びを示すなど、中心都市を中心に持ち直しの傾向が広がった。全国平均は、商業地が前年比1．0％上昇し、16年ぶりのプラス。住宅地も0．7％の下落にとどまり、下落幅は4年連続で縮小した。
　3大都市圏は、住宅地が4．0％（前年0．4％）、商業地が10．4％（同3．6％）といずれも前年を上回った。東京圏では、旺盛なマンション需要や不動産投資の活発化を背景に、2年連続で都区部の住宅・商業地の調査地点すべてが上昇した。　

【関連用語解説】 基準地価

最終更新:9月19日17時58分

●フルローンで物件を買うと危ない？

フルローンで不動産投資をすると危ないと書いてある本やメルマガや、コラム……

とにかく色々なところで不動産投資をフルローンで行うと危険であると指摘されています。

理由は、主に返済比率自体が高くなること、次に金利上昇によるリスクです。

ところが、特に多くの不動産投資コンサルタントやファイナンシャルプランナーがお書きになっているのですが実に考察が甘いです。

単に借入金と物件利回りを固定して、金利を上昇させたシミュレーションをしています。


で、結論。
「ほらね、フルローンだと金利上昇リスクに弱いでしょ？」
なんて言っています。

あたりまえです。

条件を固定しているんだから頭金が少ないほど金利上昇で早く赤字になります。


私は彼らの共通点に気付きました！


●彼らは実際に不動産投資を行っていない！！

以前、ファイナンシャルプランナーのかたとお会いしたことがあります。
不動産投資について、色々と理屈はごもっともなことをおっしゃります。


で、私はお伺いしました。現在不動産はどれだけお持ちですか？？
金融資産は？



●私の信条は、成功したいなら成功者に聞け！
です。

以来、彼らの言うことを聞くのはやめました。



結局、金利上昇リスクを回避するのは

■出口戦略

が重要なんですね。
もちろん、シミュレーションでどこまで自分はリスクを取れるのか把握するのは前提です。

一義的にフルローンは頭金を入れるより危ないという議論はウンザリです。


これもマニュアルには詳しく書きました。
よければ読んでください。↓


頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

クリックして詳しい解説サイトをご覧くださいね。




＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
以下の記事は産経新聞社　イザより引用させていただきました。

高騰を続けてきた都心部の地価が住宅地、商業地ともに「頭打ち」の様相をみせ始めている。地価上昇を支えてきた海外から流れ込む不動産投資マネーが減り始めているからだ。米国に端を発した低所得者向け高金利型住宅ローン（サブプライムローン）問題が世界的に広がる中で、投資家の意欲がさらに冷え込む可能性も指摘されている。路線価などの統計ではなお上昇基調にある都心の地価だが、変調ぶりに不動産業界などの関心が高まっている。

　■商業・宅地とも　３０地点で伸び０％

　野村不動産アーバンネット（東京）が７月、東京２３区内の住宅地５１地点を抽出した地価動向調査によると、７月１日時点におけるこの１年間の地価の伸び率は２１・４％。しかし、直近３カ月の伸び率は３％にまで落ち込んでおり、地価の上昇ペースに急ブレーキがかかっている格好だ。
　また、地点ごとにみると、「港区赤坂８丁目」「渋谷区神宮前４丁目」など、調査地点の半分以上にあたる３０カ所の伸び率が０％を記録。都心住宅地の価格は、多くの地点で頭打ち傾向になりつつあることが判明している。

　一方、商業地でも同様の傾向が出ている。港区内に事務所を構える不動産鑑定士によると、「昨年から港区や中央区、千代田区など、都内一等地の商業地の地価は頭打ちになっている」と指摘する。その背景について、この鑑定士は「ＲＥＩＴ（不動産投資信託）の配当利回りが落ちたことなどで魅力が薄れ、海外などから流れ込む投資マネーが細り始めているからだ」と分析する。
　ＲＥＩＴは、投資家から集めた資金をオフィスビルなどの不動産で運用し、賃貸収益や売却益を配当金として投資家に分配する投資商品。東京証券取引所が発表しているＲＥＩＴ販売状況によると、平成１７年５月から外国人による買い越しが続いてきたが、今年６月は約３７５億円、７月には約２０３億円の売り越しに転じている。

　これらに加え、サブプライムローン問題が今後の地価に影響すると考えているのが、ＲＥＩＴアナリストの山崎成人さんだ。山崎さんは「海外の投資家は投資リスクに慎重になるはず。日本の不動産市場への投資も今後減るだろう」と予測する。この結果、高騰を続けてきた都心地価は上げ止まり、一部で指摘されていた「バブル」は収束に向かうだろうとしている。

　■業界は強気「サブプライム影響なし」

　こうした見方に対し、不動産業界は否定的だ。東京建物の南敬介会長は「サブプライムローンに対する投資は、ジャンクボンド（信用格付けが低く、利回りが高い債券）への投資のようなものだ」と指摘。そうしたハイリスク・ハイリターン狙いの投資に、安定的な配当を志向する機関投資家はそもそも手を出しておらず、「（サブプライムローン問題の影響で）投資家がＲＥＩＴへの投資をやめる事態はあまりないのではないか」とみる。
　三井不動産の岩沙弘道社長も「土地と建物に魅力ある付加価値を追求すれば、投資していただける」と強調し、都心の地価がピークを迎えたという見方に反論する。
　今月下旬にも基準地価が発表されるが、今後も都心一等地の地価動向からは目が離せない状況が続きそうだ。