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2007年08月23日

■高利回り物件に隠された5つのウソ

さて、私が「99%の投資家が陥る罠」と呼んでいる落とし穴について解説しましょう。あなたは、決して罠にはまってはいけません。

ほとんどの不動産投資家は高利回り物件を求めます。

もちろんそれは、ある意味正しいのですが、高利回り以外に評価基準を持たない不動産投資家が大勢います。

高利回り物件に隠された罠とは何でしょうか?

次のようなことを、あなたは真に受けていませんか?

 ●高利回り物件は高収益
 ●高利回り物件は返済が終われば丸儲け
 ●高利回り物件は融資がつきやすい
 ●高利回り物件は価格競争力があり店子がつきやすい
 ●高利回り物件を買い集めればリタイアできる


●高利回り物件は高収益

収益ってナンでしょうね。

わたしは、キャッシュフローと定義しています。家賃収入がいくら多くても銀行への返済額が多ければキャッシュフローは赤字のケースなんていくらでもあります。

高利回り物件は築年数が古い物件が多いです。

すなわち、融資期間が短いケースが多い。私のマニュアルには詳しく計算しましたが、計算自体は簡単です。是非ご自分でシミュレーションしてみてください。

15%の利回りだって、融資期間が短いとあっという間に赤字です。



●高利回り物件は返済が終われば丸儲け

本当ですか?修繕費はきちんと計算していますか?

築年数が古い物件は、大規模修繕が必要なケースが多いですよ。
配管が詰まった。
塗装が必要だ。
水漏れした。
軒下が腐ってきた。
鉄部分が錆だらけ。

修繕すればある程度躯体は持ちますが、築20年を超えると大幅に修繕費を上げて収益を計算したほうがいいですよ。


●高利回り物件は融資がつきやすい

これは全くの誤解ですね。

真実は逆です。

高利回り物件は、融資がつきにくいから売れない。頭金が必要だから売れない。

だからこそ高利回りにしてあなたを釣ろうとしているのです。

それは物件に資産価値が無いからです。

資産価値がある物件には、銀行は融資したくなるものです。



●高利回り物件は価格競争力があり店子がつきやすい

これは、どんどん家賃を下げるって言う意味なんでしょうね。

確かに家賃を下げれば入居者は決まりやすいです。

安ければ安いほど良いって言う客層もあります。

しかし実は、ある家賃を下回ってくると入居者のレベルが一気に悪化するんです。

滞納の頻発、雰囲気の悪化、モラルの悪化、、、

そしてあるレベルを超えると、管理会社すら管理するのを嫌がりだします。

あなたはそんな物件が本当に欲しいですか?



●高利回り物件を買い集めればリタイアできる

これこそが最大の罠です。

わたしはそう信じていました。

実行しました。

でも、実はこれではリタイアできないのです。

融資がどんどん受けられなくなってきて、しまいに全く融資がつかなくなりました。

正確に言うと、大きな頭金を要求されだしました。

そんな頭金は無い・・・そこで投資がストップです。
一年以上ストップしてからこれではリタイアできないと気付きました。

私はいまだに出会ったことがありません。
築古高利回り物件で、2〜3年でサラリーマンをリタイアできた人に。


さて、あなたもお分かりいただけたと思います。

高利回り物件といっても、ただの高利回り物件ではなく、こういったポイントを全てクリアした物件を是非探してみてください。

そんな物件って、まず無いですよ。


posted by 不動産投資成功法研究会 at 22:24| Comment(0) | TrackBack(0) | 今田式不動産投資法の概要 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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